16.2.1998

Helsingin käräjäoikeuden (asunto-oikeus) tuomio 9.11.1994

Käräjäoikeus lausui Oy Renlund Ab:n konkurssipesän Siltapankki Oy:tä vastaan ajamasta kanteesta, että Oy Renlund Ab (osakeyhtiö) oli vuokrannut Suomen Työväen Säästöpankilta (joka muuttui ensin STS-Pankki Oy:ksi ja sitten Siltapankki Oy:ksi ja joka nykyään on Omaisuudenhoitoyhtiö Arsenal - Silta Oy) 8.12.1983 allekirjoitetulla vuokrasopimuksella Helsingissä osoitteessa Mikonkatu 7 kahdessa kerroksessa sijaitsevat liiketilat ja kellarikerroksessa sijaitsevat varasto- ja sosiaalitilat. Kuukausivuokra oli yhteensä 586 276 markkaa. Vuokrasopimusta tehtäessä vuokrattavia tiloja ei vielä ollut olemassa. Sopimus tehtiin kymmenen vuoden määräajaksi tilojen luovuttamispäivästä lukien. Vuokrausehtojen mukaan vuokra sidottiin huhtikuun 1983 rakennuskustannusindeksiin sataprosenttisesti tilojen luovuttamispäivään saakka, jolloin määriteltäisiin uusi perusvuokra. Vuokrasopimuksen tarkoittamat tilat oli otettu käyttöön 1.6.1987, jolloin rakennuskustannusindeksin muutosten johdosta uudeksi perusvuokraksi määriteltiin 732 017 markkaa kuukaudessa. Vuokrasopimus oli päättynyt 16.11.1993 osakeyhtiön konkurssin vuoksi.

Rakennuskustannusindeksiä koskeva ehto oli sopimuksentekohetkellä voimassa olleen indeksiehdon käytön rajoittamisesta 22.12.1978 annetun lain (1029/1978) ja myös sanotun lain jälkeen annettujen vastaavien lakien vastainen, kustannussidonnaisuutta osoittava ehto ja siten mitätön. Vuokranantaja oli velvollinen palauttamaan vuokralaiselle mitättömän indeksiehdon perusteella maksetut vuokrankorotukset, jollei palauttaminen ollut kohtuutonta.

Sopimuksen toisena allekirjoittajana olleen pankin oli täytynyt olla tietoinen sopimuksentekohetkellä voimassa olleesta rajoituslainsäädännöstä. Pankin väitetty tietämättömyys indeksiehdon lainvastaisuudesta ei voinut olla perusteena kohtuullistamiseen. Myöskään pankin esittämät muut seikat eivät muodostaneet perustetta kohtuullistamiseen.

Tämän vuoksi käräjäoikeus vahvisti, että vuokrausehto, jolla vuokran määrä oli sidottu rakennuskustannusindeksiin, oli mitätön eikä sen vaikutusta tullut ottaa huomioon vuokran määrää laskettaessa. Lisäksi käräjäoikeus velvoitti pankin palauttamaan osakeyhtiön konkurssipesälle mitättömien indeksikorotusten nojalla perityt vuokrat ajalta 1.6.1987 - 16.11.1993 yhteensä 11 265 028 markkaa korkoineen. Määrä perustui kantajan oikeudessa esittämään laskelmaan ja siinä oli otettu huomioon vastaajan huomautukset tammi - maaliskuun 1993 vuokrien osalta.

Eri mieltä olleen jäsen Westerbackin lausunto:

Katson, että mitättömäksi todetun indeksiehdon perusteella maksettujen vuokrien palauttaminen olisi kohtuutonta vastaajan kannalta. Tämän vuoksi katson, että indeksiehdon mitättömäksi vahvistamisen vaikutuksia on kohtuullistettava siten, ettei pankkia ole velvoitettava palauttamaan mitättömän indeksiehdon perusteella maksettuja vuokranosia. Tämän vuoksi hylkään näitä vuokranmaksuja koskevan palautusvaatimuksen kohtuuttomana.

Helsingin hovioikeuden tuomio 12.12.1996

Konkurssipesä ja pankki valittivat hovioikeuteen. Hovioikeus lausui, että konkurssipesä oli vaatinut pankkia palauttamaan vuokrankorotuksia sillä perusteella, että ne olivat olleet indeksiehdon käytön rajoittamisesta 22.12.1978 annetun lain (1029/1978) vastaisia. Laki oli ollut voimassa ajalla 1.1.1979 - 31.12.1980. Mainittua lakia oli sittemmin muutettu ja sen voimassaoloa jatkettu 19.12.1980 annetulla lailla (996/1980), joka oli ollut voimassa 31.12.1983 saakka. Sen jälkeen lakia oli muutettu 29.12.1983 annetulla lailla (1104/1983) ja 31.12.1985 annetulla lailla (1135/1985). Viimeksi mainittu laki oli ollut voimassa 31.12.1990 saakka.

8.12.1983 - 31.12.1990 väliseen aikaan kohdistuneet vuokrankorotukset olivat edellä mainittujen lakien vastaisia. Niiden vastainen indeksiehto oli lakien 6 §:n nimenomaisen säännöksen mukaan ollut mitätön. Laissa ei ollut säännöstä, jonka mukaan mitättömälle indeksiehdolle voitaisiin joissakin tapauksissa antaa oikeudellista merkitystä. Sellainen mahdollisuus sisältyi vasta indeksiehdon käytön rajoittamisesta 21.12.1990 annetun, ajalla 1.1.1991 - 31.12.1992 voimassa olleen lain (1169/1990) 6 §:n 2 momenttiin. Sen mukaan tuon lain vastainen mitätön indeksiehto voitiin osaksi tai kokonaan ottaa huomioon, milloin ehdon mitättömyys johtaisi kohtuuttomuuteen. Koska viimeksi mainitun lain voimassaolomääräyksissä ei ollut niin nimenomaisesti säädetty, lain 6 §:n 2 momentin säännökselle ei ollut perusteltua antaa sellaista taannehtivaa vaikutusta, että sitä voitaisiin soveltaa sen palautusvelvollisuuden sovitteluun, joka pankille oli syntynyt jo ennen lain voimaantuloa 1.1.1991 perittyjen, tuolloin voimassa olleen lain mukaan mitättömään indeksiehtoon perustuneiden vuokrankorotusten johdosta. Sanottua asianosaisia sitovaan lain määräykseen perustuvaa palautusvelvollisuutta ei voinut sovitella myöskään varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n eikä huoneenvuokralain (653/1987) 5 §:n nojalla.

Sen vuoksi pankki oli mainitun lainkohdan ja perusteettoman edun palautusta koskevien oikeusohjeiden nojalla velvollinen kokonaisuudessaan palauttamaan osakeyhtiöltä perimänsä 1.6.1987 ja 31.12.1990 väliseen aikaan kohdistuneet mitättömään indeksiehtoon perustuneet vuokrankorotukset korkoineen.

Konkurssipesä oli esittänyt laskelman palautettavasta määrästä. Osakeyhtiön kiinteistö- ja vuokra-asioita hoitanut johtaja oli jutussa todistajana kuultuna vahvistanut, että laskelma todellisuudessa maksettujen vuokrien osalta vastasi osakeyhtiön kirjanpitoa. Edeltä mainitulta ajalta palautettava vuokrien määrä oli siten 6 526 975 markkaa.

Hovioikeus lausui 1.1.1991 jälkeiseltä ajalta, että vuokrasopimuksen tekemisen jälkeen vuokrattuja tiloja oli ryhdytty saneeraamaan, mikä työ oli valmistunut vuonna 1987. Todistajien kertomuksilla oli selvitetty, että osakeyhtiö oli osallistunut jo saneerauksen suunnitteluun yhtiön käyttöön tulevien tilojen osalta ja että yhtiö oli huomattavassa määrin pystynyt vaikuttamaan rakentamisratkaisuihin. Myös vuokrasopimukseen oli otettu ehto, jonka mukaan tilojen teknillisestä rakentamisesta oli sovittu erikseen yhteisissä suunnittelukokouksissa. Asianosaiset olivat noudattaneet indeksiehtoa jo huomattavan pitkän ajan eikä vuokralainen ollut ennen kanteen nostamista vedonnut lainvastaiseen indeksiehtoon. Huomioon ottaen lisäksi vuokrasopimuksen koko sisältö ja tasavertaisten sopijakumppaneiden asema vuokrasopimusta tehtäessä indeksiehdon mitättömyys johtaisi näissä olosuhteissa vuokranantajan kannalta kohtuuttomuuteen. Tämän vuoksi ehtoa oli soviteltava 1.1.1991 jälkeiseltä ajalta siten, että se otettiin kokonaan huomioon, minkä vuoksi pankki ei ollut velvollinen palauttamaan konkurssipesälle indeksiehdon käytön rajoittamisesta annettujen lakien vastaisesti mainitun ajankohdan jälkeen perittyjä vuokria.

Näillä perusteilla hovioikeus muutti käräjäoikeuden tuomiota ja velvoitti pankin käräjäoikeuden tuomitseman määrän asemesta suorittamaan konkurssipesälle ajalta 1.6.1987 - 31.12.1990 perityt laittomat vuokrankorotukset 6 526 975 markkaa korkoineen.

Esittelijän ehdotus ja eri mieltä olevan jäsenen lausunto

Viskaali Lemström: Esittelijän ehdotus tuli hovioikeuden ratkaisuksi siltä osalta kun konkurssipesä oli vaatinut vuokria palautettavaksi 1.1.1991 jälkeiseltä ajalta. Ennen 1.1.1991 palautettavaksi vaadittujen vuokrien osalta hovioikeus lausunee perusteluinaan seuraavaa:

Käräjäoikeuden toteamin tavoin hovioikeus katsoo, että vuokrasopimuksen ehto, jolla vuokran määrä oli ennen tilojen luovutusta sidottu rakennuskustannusindeksiin, on lainvastainen ja siten mitätön. Mitättömyys koskee ehtoa kokonaisuudessaan eikä vain lain salliman korotuksen ylittävää osaa. Kysymykseen, voidaanko mitättömän indeksiehdon perusteella vapaaehtoisesti maksettu vuokrankorotus saada tuomioistuimen päätöksellä palautetuksi, ei indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetuissa laeissa ole otettu kantaa. Mainituissa laeissa ei myöskään ennen 1.1.1991 voimaan tullutta lakia (1169/1990) ole ollut nimenomaista kohtuullistamislauseketta. Asiaa on arvosteltava perusteettoman edun palautusta ja kiellonvastaisia välipuheita koskevien yleisten siviilioikeudellisten periaatteiden pohjalta.

Yleensä suoritukset, joilta puuttuu pätevä oikeusperuste, on palautettava perusteettoman edun palautusta koskevien sääntöjen mukaisesti. Tästä lähtökohdasta on eräissä tapauksissa poikettu silloin, kun kysymys on ollut kiellonvastaisiin sopimuksiin perustuvista suorituksista. Konkurssipesän kanteessa mainitut, palautettavaksi vaaditut suoritukset on tehty rikkoen indeksilainsäädäntöä. Hyväksyessään mitättömän indeksiehdon sopimukseensa ja sitä soveltaessaan osapuolet ovat syyllistyneet hylättävään menettelyyn, johon ei voida laillisesti perustaa sen enempää suoritus- kuin palautusvaatimuksia. Mainituilla perusteilla konkurssipesän kanne on hylättävä siltä osin kuin siinä on vaadittu vuokrankorotusten palauttamista ajalta ennen 1.1.1991.

Hovioikeus lausunee tuomiolauselmanaan seuraavaa:

Tuomio kumotaan, konkurssipesän kanne hylätään ja pankki vapautetaan palauttamasta konkurssipesälle mitättömien indeksiehtojen nojalla perittyjä vuokria yhteensä 11 265 028 markkaa korkoineen.

Asiantuntijajäsen varatuomari Kaarni: Osakeyhtiö on vuokrasopimusta tehtäessä saanut valita yhtiön käyttöön tulevat liiketilat, niiden koon sekä koko kiinteistön yhteensä noin 70 miljoonaa maksaneen uudelleen rakentamisen yhteydessä 90 prosenttisesti määrätä tilojensa rakentamisratkaisut. Vuokra-aika oli vuokrasopimuksen vuokrausehtojen mukaan alkanut vasta tilojen luovuttamispäivästä. Sopimuksen tekohetken 8.12.1983 ja tilojen luovuttamishetken 1.6.1987 väliseltä ajalta osakeyhtiön ei tarvinnut maksaa sopimuksen perusteella mitään, koska tuolloin ei vielä ollut liiketiloja, jotka olisi voitu luovuttaa yhtiön käyttöön. Vuokran sitomisella rakennuskustannusindeksiin oli ollut tarkoitus löytää menettelytapa sellaisen perusvuokran määräämiseksi vuokra-ajan alkaessa, jossa on huomioitu rakentamiskustannusten kehitys vuokrasopimuksen tekemisestä 1.6.1987 saakka, jolloin liiketilat olivat valmiit luovutettavaksi ja vuokra-aika alkoi. Tarkoitukseen, että perusvuokra määrättiin vasta vuokra-ajan alkaessa viittaa myös sopimuksen alkuosan maininta "Perusvuokra määräytyy todellisten pinta-alojen mukaan", mikä voitiin tietää vasta tilojen valmistuttua vuonna 1987. Sopimuksen tekohetkellä 1983 ei sopimuksessa muutoin voitu molempia osapuolia tyydyttävällä tavalla huomioida niitä rakentamiskustannuksia, joita yhtiön vaatimat rakentamisratkaisut tulivat yhtiön käyttöön tulevien tilojen osalta vuoteen 1987 mennessä aiheuttamaan. Vuokrasopimuksen rakennuskustannusindeksiä koskevaa ehtoa ei siten tässä tapauksessa ole pidettävä sellaisena ehtona, joka olisi otettu sopimukseen indeksiehdon käyttämisestä annetun lain kiertämiseksi vuokran korotustarkoituksessa ja joka olisi mainitun lain tarkoituksen vastaisena mitätön, vaan ehto on ollut vain keino vuokra-ajan alkamishetken perusvuokran määrittelylle molempia sopijapuolia tyydyttävällä tavalla siten, että sopimuksen tekohetken ja vuokra-ajan alkamisen välisenä aikana uudelleen rakentamisesta aiheutuneiden kustannusten nousu on voitu huomioida. Näin ollen pankki ei ole velvollinen palauttamaan perusvuokraan sisältyneiden rakennuskustannusten nousun osuutta, joka oli laskettu käyttäen perusteena rakennuskustannusindeksiä.

Edellä esitetyillä perusteilla kumoan käräjäoikeuden tuomion, hylkään konkurssipesän kanteen sekä vapautan pankin palauttamasta konkurssipesälle vuokria yhteensä 11 265 028 markkaa korkoineen.

Perustelut

Suomen Työväen Säästöpankin ja Oy Renlund Ab:n väliseen 8.12.1983 allekirjoitettuun liiketiloja koskevaan vuokrasopimukseen on sisältynyt ehto, jonka mukaan vuokra sidottiin tilojen luovuttamispäivään saakka sataprosenttisesti huhtikuun 1983 rakennuskustannusindeksiin.

Sopimuksen tekohetkellä on ollut voimassa indeksiehdon käytön rajoittamisesta 22.12.1978 annettu laki, jota oli muutettu ja jonka voimassaoloaikaa oli jatkettu 19.12.1980 annetulla, 1.1.1981 - 31.12.1983 voimassa olleella lailla (996/1980). Sanotun lain 1 §:n 1 momentin mukaan hintojen, palkkojen, ansioiden tai muiden kustannusten kehitystä kuvaavan indeksin muutoksiin perustuvan indeksiehdon tai muun siihen verrattavan sidonnaisuuden ottaminen sitoumukseen, sopimukseen ja muuhun välipuheeseen oli kielletty. Pykälän 2 momentin mukaan kiellettynä sidonnaisuutena ei kuitenkaan pidetty sitä, että hyödykkeen hinta tai osa siitä määräytyi sanotun hyödykkeen, siihen käytetyn tarvikkeen tai valmistusaineen ulkomailla tai kotimaassa vallitsevan käyvän hinnan mukaan, johon sopijapuolella ei ollut merkittävää mahdollisuutta vaikuttaa. Lain 3 §:n 1 momentin mukaan muuta kuin asuinhuoneistoa koskevassa vuokrasopimuksessa, joka oli sovittu päättyväksi aikaisintaan viiden vuoden kuluttua ja jossa ei ollut sovittu vuokranantajan oikeudesta irtisanoa sopimus päättymään ennen sanottua ajankohtaa sai kuitenkin käyttää elinkustannusindeksiä siten, että viitenä ensimmäisenä vuotena sopimuksen tekemisestä saatiin indeksin muutoksesta ottaa huomioon enintään puolet. Pykälän 2 momentin mukaan osapuolet voivat sopia vuokran tarkistamisesta toisin kuin 1 momentissa oli säädetty edellyttäen, ettei tarkistuksen suuruus ollut mainitussa momentissa säädetyin tavoin laskettua tarkistuksen määrää suurempi.

Vuokranantaja on katsonut, että rakennuskustannusindeksiä koskevalla ehdolla oli lain 1 §:n 2 momentin sallimalla tavalla otettu huomioon vuokralaisen osuus liiketilojen rakentamiskustannuksista. Korkein oikeus toteaa, että lainkohdan salliman sidonnaisuuden edellytyksenä oli, että hyödykkeen, siihen käytetyn tarvikkeen tai valmistusaineen hinta oli kustannuksenluontoinen, sopimuksen ulkopuoliselle taholle suoritettava menoerä sopijapuolelle ja että se oli eriteltävissä kokonaiskustannuksista. Vertailulukusidonnaisuus ei siten ollut sallittua. Tässä arvioinnissa ei ole merkitystä sillä, että vuokrasopimus oli tehty jo hyvissä ajoin ennen vuokrakauden alkamista. Kun vuokran määrä on kerrotuin tavoin sidottu rakennuskustannusindeksiin ja tarkistuksen suuruus on ollut 3 §:n 1 momentin mukaista tarkistuksen määrää suurempi, vuokrasopimuksen ehto on lain 6 §:n nojalla mitätön.

Jutussa on kysymys vuokrankorotuksista, jotka ovat kohdistuneet 1.6.1987 ja 31.12.1990 väliseen aikaan. Laissa ei tuolloin ollut mitättömän indeksiehdon oikeudellista merkitystä koskevaa säännöstä. Tällainen säännös sisältyi vasta indeksiehdon käytön rajoittamisesta 21.12.1990 annetun, 1.1.1991 - 31.12.1992 voimassa olleen lain (1169/1990) 6 §:n 2 momenttiin. Sen mukaan tuon lain vastainen indeksiehto voitiin osaksi tai kokonaan ottaa huomioon, milloin ehdon mitättömyys johtaisi kohtuuttomuuteen. Koska viimeksi mainitun lain voimassaolosäännöksessä ei ollut niin nimenomaan säädetty, lain 6 §:n 2 momentin säännökselle ei ole perusteltua antaa sellaista taannehtivaa vaikutusta, että indeksiehtoa jo ennen lain voimaantuloa 1.1.1991 aiheutuneiden mitättömyyden seurausten johdosta voitaisiin sovitella. Mitätöntä ehtoa ei myöskään voida sovitella varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n eikä huoneenvuokralain (653/1987) 5 §:n nojalla. Omaisuudenhoitoyhtiö on sen vuoksi velvollinen kokonaisuudessaan palauttamaan osakeyhtiöltä perimänsä 1.6.1987 ja 31.12.1990 väliseen aikaan kohdistuvat mitättömään indeksiehtoon perustuneet vuokrankorotukset korkoineen.

Jutussa on riitaa siitä, miten paljon osakeyhtiö on maksanut vuokraa 1.6.1987 ja 31.12.1990 välisenä aikana. Osakeyhtiön ja pankin laskelmat palautettavasta määrästä poikkeavat toisistaan. Osakeyhtiön kiinteistöja vuokra-asioita hoitanut johtaja on jutussa todistajana kuultuna kertonut, että osakeyhtiön laskelma pitää yhtä yhtiön kirjanpidon kanssa. Pankki on puolestaan jättänyt laskelmansa tueksi vuokranmaksukuitteja, jotka vastaavat sen laskelmassaan ilmoittamia määriä. Näyttämättä on jäänyt, että osakeyhtiö olisi maksanut vuokria enemmän kuin pankin laskelmasta ilmenee. Palautettavan vuokran määrä on siten viimeksi mainitusta laskelmasta ilmenevä 6 464 101 markkaa.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomiota muutetaan siten, että pankin sijaan tullut Omaisuudenhoitoyhtiö Arsenal - Silta Oy velvoitetaan hovioikeuden tuomitseman määrän asemesta suorittamaan Oy Renlund Ab:n konkurssipesälle laittomina vuokrankorotuksina ajalta 1.6.1987 - 31.12.1990 perityt 6 464 101 markkaa 16 prosentin korkoineen 31.5.1993 lukien.